Понятие общей долевой собственности
Право собственности в Российской Федерации регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее также – «ГК РФ»).
Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Право собственности на имущество может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения иной сделки об отчуждении этого имущества, наследования, приватизации. Следует обратить внимание на то, что право собственности на недвижимое имущество (квартиры, здания, земельные участки), возникает у собственника с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8.1. ГК РФ, ст. 131 ГК РФ, п.2 ст.223 ГК РФ).
В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, которое находится в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности, которая делится на два вида
1. общую долевую собственность;
2. общую совместную собственность.
По общему правилу собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом прямо предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п.3 ст.244 ГК РФ), например, к совместной собственности относится:
• имущество супругов, нажитое во время брака (п.1 ст.33 СК РФ);
• имущество, полученное в порядке приватизации (изначально приватизация проводилась без определения долей, а в настоящее время с определением долей);
• имущество крестьянских (фермерских) хозяйств (ст.257 ГК РФ).
Порядок определения и изменения долей
Статьей 245 ГК РФ предусмотрено, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Если каким-то участником, за свой счет и с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, проводятся неотделимые улучшения (т.е. такие улучшения, которые не могут быть отделены от имущества без причинения последнему вреда) этого имущества, то такой участник имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности
По общему правилу, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников такой собственности (п.1 ст.246 и п.1 ст.247 ГК РФ).
Если не удается достигнуть соглашения о владении и пользовании имуществом (к распоряжению это не относится) в добровольном порядке, то такой порядок устанавливается судом.
Кроме того, владелец доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, т.е. совершать сделки с долей, в том числе, продать, завещать, отдать в залог свою долю.
В случае, если участник долевой собственности совершает возмездную сделку по продаже доли (договор купли-продажи), в этом случае применяются правила, указанные в ст.250 ГК РФ (преимущественное право покупки доли другими участниками). В иных случаях (завещание доли, дарение, передача доли в залог) преимущественное право не применяется.
Как правило, наиболее распространенными случаями для обращения в суд являются:
• невозможность сособственников урегулировать внутренние конфликты, в связи с чем необходимо продать долю третьему лицу;
• другие участники долевой собственности создают препятствия к распоряжению, владению и пользованию принадлежащей долей в праве собственности;
• после получения наследства, сособственники не могут ужиться, в связи с чем возникает необходимость продажи доли.
Преимущественное право покупки
1. Другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене и на условиях, предложенных третьему лицу;
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
3. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В случае, если продажа доли будет осуществлена с нарушением данного порядка, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).
Обращаю Ваше внимание на то, что сделка по продаже доли третьему лицу в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению. Данный вывод следует из ст.8.1 ГК РФ и п. 1 ст.24 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Рекомендации по порядку совершения сделки купли-продажи доли в общей долевой собственности, а также соблюдению преимущественного права покупки такой доли содержатся в Письме ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу». Данное письмо содержит следующую информацию:
• в какой форме совершается сделка купли-продажи;
• в какой форме и какого содержания подается извещение о продаже доли, направляемого другим участникам долевой собственности;
• с какого момента такое извещение считается полученным другим участников долевой собственности;
• о порядке отказа покупателя от преимущественного права покупки доли;
Если вкратце рассмотреть данное письмо, то порядок соблюдения преимущественного права покупки доли выглядит следующим образом:
1. Продавец доли обязан уведомить других участников путем направления извещения о продаже доли в их адрес;
2. Извещение совершается исключительно в письменной форме, и содержит следующие условия:
• объект продажи и цену продажи (обязательные условия);
• порядок расчетов (по желанию продавца);
• сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет (по желанию продавца);
• наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях (по желанию продавца);
• сроки передачи имущества (по желанию продавца);
• иные условия, которые продавец сочтет необходимым указать.
3. Извещение может быть направлено в адрес другого участника долевой собственности:
• через почтовое отделение, причем желательно делать такое извещение путем направления телеграммы, а не заказного письма с опись вложения. Телеграмма будет являться бесспорным доказательством направления извещения;
• с помощью нотариуса.
Следует иметь в виду, что при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.
4. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
5. Сделка по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу удостоверяется нотариусом до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности в случае, если они откажутся от покупки такой доли.
Отказ от приобретения доли может быть:
• нотариально заверенным (является бесспорным подтверждение отказа от покупки доли);
• сделанным в простой письменной форме (в этом случае, нотариус вправе воспользоваться нормами статей 15 и 41 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (отложение совершения нотариального действия и направление соответствующего запроса сособственникам) с целью обеспечения законности заключаемого договора продажи).
Кроме того, если отказ от покупки доли по преимущественному праву не поступил от покупателя в течение месяца с момента доставки извещения от продавца, преимущественное право прекращается, и продавец вправе продать долю постороннему лицу.
Согласно п.4 ст.250 ГК РФ покупатель, который планирует воспользоваться преимущественным правом покупки доли, не имеет права произвести уступку преимущественного права покупки доли третьим лицам.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст.249 ГК РФ).
Выдел доли из общей долевой собственности
По общему правилу, указанному в ст.252 ГК РФ, выдел доли из общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех сособственников имущества.
Любой участник долевой собственности вправе требовать выдела свой доли (п.2 ст.252 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что доли в праве общей долевой собственности, являются абстрактными, не привязанными к конкретной части имущества (например, части дома, комнате), и случаются случаи, когда размер доли, указанный по документам, не соответствует реальному размеру доли, полученному после выдела доли. В таких случаях, как правило, собственнику доли назначается компенсация со стороны других собственников, чья реальная доля увеличилась после выдела доли (п.4 ст.252 ГК РФ).
Выдел доли возможен в двух вариантах:
1. В натуре, т.е. когда реально можно получить часть имущества равного доле (например, часть жилого дома, расположенного на земельном участке, в котором после выдела доли возможно сделать отдельный вход, санузел (т.е. фактически, разделить дом и земельный участок под ним).
2. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (например, квартира, которую невозможно разделить между участниками, сделать отдельный вход в нее и т.д.).
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.5 ст.252 ГК РФ).
В случае, если участникам не удается достичь соглашения о способе и условиях выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе обратиться в суд путем подачи иска.
Требования к форме и содержанию искового заявления указаны в ст.131 ГПК РФ, а к перечню документов, прикладываемых к исковому заявлению в ст.132 ГКП РФ.
Исковое заявление подается в районный (городской) суд. Подсудность определяется в каждом конкретном случае, в соответствии с положениями действующего процессуального законодательства Российской Федерации.
Уважаемый читатель!
После прочтения настоящей статьи у вас может сложиться ощущение, что вопросы, связанные с грамотным распределением своей долей в недвижимости, вы можете решить самостоятельно, в том числе, путем обращения в суд. Хотела бы обратить ваше внимание на то, что такого рода дела требуют тщательной проработки позиции, подбора доказательственной базы, составления грамотных процессуальных документов. Для исключения негативных последствий и достижения положительных результатов крайне желательно обращаться к специалисту, имеющему квалификацию в данной области (адвокату).
Информация, содержащаяся в настоящей статье, в том числе, ссылки на законы, подготовлена по состоянию на определенную дату. В случае, если вы решите самостоятельно заняться решением спорного вопроса необходимо удостовериться в актуальности ссылок на законодательство.
